2023年房地产经纪人协理每日一练《房地产经纪操作实务》7月17日专为备考2023年房地产经纪操作实务考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

判断题

1、房屋状况说明书是由房地产经纪协理人员编制的，说明房屋实物状况、权益状况、物业管理状况、区位状况的文书。()

答 案：错

解 析：房屋状况说明书是由房地产经纪机构编制的，说明房屋实物状况、权益状况、物业管理状况、区位状况，及房屋交易条件的文书。

2、防范房地产经纪业务风险的措施包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。()

答 案：对

解 析：根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。这些措施主要从经纪机构的管理机制入手，包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。

3、房地产经纪业务记录主要是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在经纪活动中涉及或形成的各类具有法律效力，按照规定必须归档保存或具有保存价值的各种文字资料的总称。()

答 案：错

解 析：房地产经纪业务记录主要是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在经纪活动中涉及或形成的各类具有法律效力，按照规定必须归档保存或具有保存价值的各种文字、图表、影像等形式的资料的总称。

4、经纪人小明为了向客户表达自己的热情，每次接待新的客户，他都会很热情的上前握手，并肩行走，愉悦的跟客户聊天。

答 案：错

5、在带看过程中，自己应走在客户的里侧，与客户同行，适度交流，不能自顾自的打电话，带着客户遵守交通规则。

答 案：错

单选题

1、孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。
下列关于韩某对该住房享有权利的表述中，正确的有（　　）。

• A：韩某与老杨已离婚，无权获得售房款
• B：韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出，则有权获得部分售房款
• C：韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据
• D：杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意

答 案：C

解 析：凡涉及婚姻或财产继承等纠纷的房产，未经妥善解决，不能委托买卖或租赁。题中，韩某与老杨虽离婚，但由于老杨买房时，二人仍为夫妻，该房屋属二者的共有财产，所以，在婚姻期内，韩某对该住房也享有应有的权利。但是，由于韩某与老杨半年前已经离婚，所以，应根据人民法院判决书或离婚协议，确认离婚后韩某是否享有对该住房的权利。

2、房地产经纪业务信息应按照（　　）的原则建档。

• A：一个客户一份档案
• B：一个房屋一份档案
• C：一个委托项目一份档案
• D：一个小区一份档案

答 案：C

解 析：归档是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。房地产经纪业务信息的归档，要按照“一个委托项目一份档案”的原则建档。档案资料要整理立卷，并编制卷内目录、案卷编号，填写备考表、案卷封面和案卷脊背。

3、王某需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到甲房地产经纪公司。甲房地产经纪公司在听取了王某的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过5天时间，甲房地产经纪公司经纪人李某从乙房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王某的房源，乙房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。
李某评估该套住房价格为19万元，则下列表述中，正确的有（　　）。

• A：李某不能评估，应由房地产估价机构的房地产估价师进行评估
• B：李某可以评估，但不能收取评估费
• C：甲房地产经纪公司可以收取王某的评估费
• D：甲房地产经纪公司不能收取评估费，但因为李某为王某评估了该住房的价格，可以要求适当增加经纪佣金

答 案：B

解 析：依赖于自身的市场经验以及所掌握的房地产专业知识，房地产经纪机构及人员还可以就某一特定的房地产提供更加详细的房地产价格咨询，即就该房地产的正常市场价值、可行性租金（使房地产投资者收回投资并获得正常利润的租金）、价格走势等，提供专业意见，供委托方参考。这也是房地产经纪人员取得客户信任的一条重要途径。但因其不具房地产估价师执业资格，因而不能收取评估费。

4、以下属于“致歉声”的是。

• A：“谢谢陈小姐，祝您生活愉快，工作顺利”
• B：“非常抱歉，这是我工作上的失误，是由于我的个人原因给您带来了不便”
• C：“陈小姐，早上好”
• D：“陈先生，非常感谢您对我们的信任”

答 案：B

5、在房地产居间业务中，住宅类房源一般按其产权性质可以分为（）等

• A：商品住房、商铺、房改房、厂房
• B：商品住房、土地、写字楼、廉租房
• C：商品住房、廉租房、房改房、小产权房
• D：收益性物业、商铺、写字楼、库房

答 案：C

解 析：房源一般分为住宅和非住宅两大类。按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房（俗称小产权房）、自建住房等

多选题

1、关于承购房屋的委托人应符合的条件，说法正确的有（　　）。

• A：若为自然人，应具有完全民事行为能力
• B：若为法人，应取得法人资格
• C：若为自然人，至少具有限制民事行为能力
• D：若为法人，房地产交易授权委托书上办理房屋交易相关事项的人员与经办人的姓名及证件号一致
• E：若为其他组织，应具有相应资格

答 案：AD

解 析：承购、承租房屋的委托人，应符合以下条件：①是自然人的，要查看其身份证或护照，证件上的照片与委托人应当相符，应具有完全民事行为能力。②是法人的，要查看其工商营业执照或组织机构证明及房地产交易授权委托书，委托书上办理房屋交易相关事项的人员与经办人的姓名及证件号一致。所有证件均应在有效期内。房地产经纪机构对经查看的委托人身份证明、房产权利人委托书等文件应进行复印留存。

2、下列关于房地产代理业务洽谈的表述中，正确的有（）。

• A：房地产经纪人员应当充分了解客户的意图
• B：要查清委托人是否对拟委托的房地产享有处分权
• C：提供给客户一个代理合同的格式文本，客户先签订代理合同，然后再开始开展代理工作
• D：了解、核实客户的有关证件
• E：向客户告知房地产经纪机构的名称、资格等内容

答 案：AE

解 析：在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。BD两项属于房地产代理中物业查验阶段的内容;C项，在签订代理合同之前应先进行客户开拓、客户接待与业务洽谈和物业查验等代理工作。 

3、房地产经纪服务合同属于（）。

• A：双务合同
• B：口头合同
• C：从合同
• D：有偿合同
• E：劳务合同

答 案：ADE

解 析：房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人与第三方的房地产交易而提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议，是房地产经纪服务委托人与房地产经纪机构就某一个经纪服务项目进行协商而达成一致的协议。即是房地产经纪服务的提供方与被服务对象关于房地产经纪服务这种劳务服务订立的合同，属于劳务合同。房地产经纪服务合同的特征有：①房地产经纪服务合同是双务合同;②房地产经纪服务合同是有偿合同;③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。 

4、关于房地产经纪人员在协助房屋租赁合同登记备案中提醒当事人法律责任的承担，下列说法正确的有（）

• A：房屋租赁合同订立后45日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地人民政府建设（房地产）主管部门办理备案
• B：登记备案证明遗失的，需要向原登记备案的部门补领
• C：房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在45日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续
• D：目前房屋租赁的税费按照规定是由承租方承担的
• E：不办理登记备案或者租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止而不办理登记备案的变更、延续或者注销手续等备案手续的，可能面临行政处罚

答 案：BE

解 析：AC两项，根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在30日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。D项，目前房屋租赁的税费按照规定是由出租方承担的。因此，需要明确告知当事人。如当事人愿意，也可以委托房地产经纪机构代为办理缴税手续。

5、2016年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。
乙公司代理商品房销售代理业务流程中，销售准备阶段主要工作有（ ）等。

• A：准备开盘广告
• B：对销售人员进行业务培训
• C：配合实施广告、公关活动等市场推广
• D：签订商品房买卖合同

答 案：AB

解 析：销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。