2023年房地产经纪人协理每日一练《房地产经纪操作实务》8月7日专为备考2023年房地产经纪操作实务考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

判断题

1、狭义的房地产交易资金仅指房屋买卖价款。()

答 案：错

解 析：广义的房地产交易资金包括房地产交易涉及的全部钱款，而狭义的房地产交易资金主要是指房屋买卖价款和租金。

2、当与客人一起进出电梯时，如果是多人带客，则一人先进/出并按住电梯开关，再让客户进/出；如果是单人带客，则经纪人先进/出，一手按住电梯开关，一手指引客户进/出。

答 案：对

3、房屋状况说明书是由房地产经纪协理人员编制的，说明房屋实物状况、权益状况、物业管理状况、区位状况的文书。()

答 案：错

解 析：房屋状况说明书是由房地产经纪机构编制的，说明房屋实物状况、权益状况、物业管理状况、区位状况，及房屋交易条件的文书。

4、经纪人小明为了向客户表达自己的热情，每次接待新的客户，他都会很热情的上前握手，并肩行走，愉悦的跟客户聊天。

答 案：错

5、租金专用账户内资金专款专用，只能用于向出租人支付租金。

答 案：错

解 析：租金专用账户内资金专款专用，除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外，租金账户中的资金只能用于向出租人支付租金。

单选题

1、关于签订房地产经纪服务合同作用的表述，错误的是（　　）。

• A：对房地产经纪机构和人员意义重大
• B：确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系
• C：明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务
• D：建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制

答 案：A

解 析：签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具有非常重要的意义。具体包括：①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。

2、廖某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。
甲机构对杨某的卖方主体条件确认的谨慎做法为（　　）。

• A：只要杨某个人签字同意出售该房产
• B：要求杨某提供朱某的身份证明文件
• C：只要朱某一人签字同意出售该房产
• D：要求杨某出示朱某同意并签字的出售该房产的书面材料

答 案：D

解 析：房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。房屋所有权证并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，因此，房地产经纪机构及其人员在为委托人提供房地产经纪服务前应当查看委托出售房屋的实体及房屋权属证书，然后再通过房地产登记部门核实该房屋的权属情况，包括该房屋是否设立抵押权、租赁权或有其他权利限制、是否存在共有人，产权单位对房屋出售是否有限制条件或房屋是否符合上市条件等。

3、有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向，这体现了客源具有（　　）。

• A：潜在性
• B：差异性
• C：指向性
• D：模糊性

答 案：A

解 析：客源特征中的潜在性是指，客源严格意义上是潜在客户，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买需求。而能否成为真正的客户，这不仅取决于房地产经纪人员提供的房源服务，还取决于客户本身。

4、下列不属于商品房买卖（预售）合同风险防范工作的是（）

• A：土地与开发情况说明
• B：物业管理的说明
• C：房屋图纸与结构的确认
• D：合同备案的约定

答 案：B

解 析：商品房预售由于是销售尚未建成的房屋，因此客观上存在一定的法律风险，特别是买方通常已经支付了部分房款，是否能够按时交付房屋、房屋质量是否达到合同要求等均存在不确定的因素。因此，房地产经纪人员应提示合同可能存在的主要风险，做好以下风险防范工作：①土地与开发情况说明；②房屋图纸与结构的确认；③宣传资料与广告明示内容写入合同；④面积误差条款的约定；⑤合同备案的约定；⑥相关费用的负担与前期物业管理的约定；⑦交付和保修及风险责任的约定；⑧定金罚则的提示；⑨合同附件和补充条款的说明。B项属于商品房买卖（现售）合同风险防范工作内容

5、王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。
针对房地产经纪人李某的经纪活动，下列表述中正确的为（ ）。

• A：甲经纪公司不应当指派李某与王某订立经纪合同
• B：如果赵某入住后支付了物管公司催收的物管费、水电气费等，李某个人有赔付责任
• C：对于李某的经纪活动，应由甲经纪公司承担责任
• D：因为甲经纪公司收取了房屋差价，物管公司催收的物管费、水电气费等应由甲经纪公司支付

答 案：C

解 析：房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的，因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

多选题

1、在网站的付费房源信息发布平台上进行操作，需要注意（）。

• A：时间点把握
• B：标题描述醒目
• C：在客户看房高峰时段
• D：房源描述详尽
• E：杜绝虚假房源

答 案：ABDE

解 析：在网站的付费房源信息发布平台上进行操作，需要注意三点：(1)时间点把握：尽可能错开客户看房的高峰时段；(2)杜绝虚假房源；(3)图片质量和描述文字：一要标题描述要醒目，二要追求房源图片的质量，三要房源描述详尽。

2、甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。
关于甲机构投资人对机构的债务承担责任的说法，正确的为（　　）。

• A：在其投资的财产范围内承担无限责任
• B：对机构债务承担有限责任
• C：对机构债务承担无限责任
• D：以其个人财产对机构债务承担责任

答 案：CD

解 析：个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。

3、房源外部营销中的橱窗广告应注意的内容包括（）。

• A：橱窗上房源信息应注重真实性、时效性、完整性，保证是最新的真实房源
• B：橱窗广告版面设计应该图文并茂、简洁美观，最好彩色喷绘，效果更佳
• C：橱窗广告不用定期更新和清洁，但要注意橱窗玻璃明显脏迹影响形象
• D：对于驻足橱窗广告前浏览房源信息的客户应该及时接待并引导入店提供全面的咨询服务，对客户需求做好了解登记
• E：橱窗广告最好做好分区：出租房源、出售房源、重点推荐房源等，让客户更容易浏览

答 案：ABDE

解 析：橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。橱窗广告应注意以下几点：①橱窗上房源信息应注重真实性、时效性、完整性，保证是最新的真实房源;②橱窗广告版面设计应该图文并茂、简洁美观，最好彩色喷绘，效果更佳;③橱窗广告最好做好分区：出租房源、出售房源、重点推荐房源等，让客户更容易浏览;④橱窗广告应定期及时更新和清洁，避免日晒广告纸褪色影响美观，避免橱窗玻璃明显脏迹影响形象;⑤对于驻足橱窗广告前浏览房源信息的客户应该及时接待并引导入店提供全面的咨询服务，对客户需求做好了解登记。

4、下列自然人中，属于限制民事行为能力人的有（）。

• A：以钟点工收入维持生活的16周岁在校学生
• B：由家长供给一切费用的17周岁在校学生
• C：不能完全辨认自己行为的35周岁精神病人
• D：正在读大学二年级的11周岁超常儿童
• E：腰椎受损瘫痪在床的65周岁退休老人

答 案：BCD

5、在存量房经纪业务中，“协助交易达成”环节的主要工作包括（）。

• A：现场看房
• B：收集价格信息
• C：协调交易价格
• D：促成交易
• E：协助或代理客户签订交易合同

答 案：CDE

解 析：协助交易达成主要有三种方式：①协调交易价格。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。②促成交易。在与客户的接触过程中，要密切留意成交的信号。当出现这类信号时，应及时给予确认和巩固。在成交信息得以明确后，要尽可能快速促成交易。③协助或代理客户签订交易合同。签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助(在采用居间方式的经纪业务中)或代理(在采用代理方式的经纪业务中)委托方与交易对象签订合同。