2023年房地产经纪人每日一练《房地产交易制度政策》8月12日专为备考2023年房地产交易制度政策考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
王某将房屋抵押应办理房屋抵押权（ ）。

• A：设立登记
• B：变更登记
• C：转移登记
• D：更正登记

答 案：A

解 析：房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、变更、转移和注销等事项在登记簿上予以记载的行为。一般抵押登记包括：设立登记、变更登记、转移登记、注销登记。本案例中，王某进行的抵押，是初次设立抵押，应进行抵押权设立登记。

2、一般纳税人出租其2015年12月13日取得的房屋，可以选择适用简易计税方法，按照（）的征收率计算应纳税额

• A：3%
• B：4%
• C：5%
• D：1.5%

答 案：C

解 析：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报

3、根据《物权法》的规定，可以设定抵押的房地产是（）。

• A：农村宅基地
• B：乡镇企业的厂房
• C：老年福利院的办公楼
• D：所有权有争议的房屋

答 案：B

解 析：《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产;④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押;⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;⑥已被依法公告列入征收范围的房地产;⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以虏地产权利人可以处分和收益的份额比例为限;⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押;⑨依法不能抵押的其他房地产。 

4、甲企业应在签订出让合同后（）日内，支付全部土地使用权出让金。

• A：30
• B：45
• C：60
• D：90

答 案：C

解 析：土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内，支付全部出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

5、下列事件中，会导致A企业与刘某签订的商品房预售合同无效的是（ ）。

• A：A公司于2009年10月28日取得了《商品房预售许可证》
• B：合同未约定违约金数额及损失赔偿额计算方法
• C：A企业未办理商品房预售合同登记备案
• D：2010年12月10日，刘某楼上业主由于装修不当导致火灾，造成刘某住宅严重损毁

答 案：A

解 析：商品房预售应满足如下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预收的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。而选项A中，到商品房签订预售合同还没有确定预售许可证。

多选题

1、冯某出租房屋应缴纳的税为（）。

• A：个人所得税
• B：营业税
• C：土地增值税
• D：房产税

答 案：ABD

解 析：A项，财产租赁所得，应纳个人所得税。B项，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。C项，土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。D项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。

2、下列行为中，应缴纳契税的有（　　）。

• A：国有土地使用权出让
• B：土地使用权赠与
• C：土地使用权交换
• D：房屋使用权转移
• E：房屋所有权继承

答 案：ABC

解 析：中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。

3、可以提取公积金的情况有（）。

• A：职工购买住房
• B：职工退休
• C：完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的
• D：因换工作单位
• E：房租超过家庭工资收入规定比例时，支付房租

答 案：ABCE

解 析：职工住房公积金的提取分为两种：①职工住房消费提取，如职工购买、建造、翻修、大修自住住房的;偿还购房贷款本息的;房租超出家庭工资收入比例的。②职工丧失缴存条件，如离、退休的;完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系;户口迁出所在市、县或出境定居的;职工死亡或者被宣告死亡的。 

4、在房屋租赁期限内，承租人对承租房屋享有的权利有（ ）。

• A：转让权
• B：使用权
• C：收益权
• D：处分权
• E：同等条件下的优先购买权

答 案：BCE

解 析：承租人享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利，如优先购买权、买卖不破租赁。

5、如果刘先生到期不能偿还贷款本息，按照合同约定，则可以有（）。

• A：置业担保公司按商业银行要求先行代为清偿债务
• B：保证合同终止后，置业担保公司无权就代为清偿的债务部分向借款人追偿
• C：保证合同终止后，置业担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人追偿
• D：刘先生无能力还款，保证合同自然终止

答 案：AC

解 析：借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。